新农村建设中的宅基地使用权保障

第1种观点： 如何保证农村宅基地使用权从实践上而言，宅基地使用权是计划经济下，通过党的文件确立的“长期使用、长期不变”；但随着市场经济转型，宅基地使用权财产权利属性凸现，在宅基地制度改革过程中亟需确定“长期使用”内涵。从理论上说，存在以下三种基本立场：一是主张该使用权具有永久性。二是主张该使用权并不是永久性的，而是一种“不确定性”的权利。三是主张该使用权应该具有相应固定的期限。一、集体成员的宅基地使用权期限应永久化宅基地使用权性质的认识和反思离不开对宅基地所有权之间的关系评析。关于宅基地使用权与所有权之间的关系。认为，对于现行宅基地使用权和所有权的关系的认识，应该采新型总有说。这主要具有以下几个方面的考量：一、我国宅基地集体所有权与农民使用权不存在对抗关系。二、宅基地所有权的分割需要具备相应的民主决策程序。三、从权利的性质来看，“‘总有’是一种集土地归属和利用为一体的概念”。因此，在这种理论指导下，农村集体所有权和使用权之间的关系就是一种总有关系。这也是我国宅基地使用权长期、永久使用的理论基础。即只要集体成员身份资质具备并具有居住需求，在法定的条件下，就应该具备一种长期而永久的使用权。而这种权利属性无法完全用法系中用益物权概念来解释。二、非集体成员的宅基地使用权应具体化因此，认为对于宅基地使用权性质的认识，需要依靠具体法律关系，而每种法律关系的性质不同，宅基地权利的设置期限也具有巨大差异。从宅基地使用权与集体所有权之间的法律关系来看，因为两者是总有关系，所以集体成员基于成员权享有的宅基地使用权应明确这种宅基地使用权是具有自物权性质的用益物权，其期限应具有用久性和无期限的特点，这是由自物权的特点所决定的。而对于宅基地使用权人再将该权益转让给其他人，不应该具有身份，且这种在宅基地使用权之上在设定的权利性质，应结合各国立法经验和教训，将其设定具有物权性质的地上权。为了更好地发挥其财产价值功能以及更好地与城市国有土地使用权的制度衔接，应确定这种地上权设置的期限最长为70年。三、实践印证：宅基地置换制度中的运用宅基地制度在改革试点中遇到一个非常重大的制度问题就是：如在各省市在试点范围内，推进的或“宅基地置换”实践中，遇到的一个重大制度瓶颈就是：用无期限的宅基地使用权来置换有期限规定的国有建设使用权，在法律上和理论上的存在一系列问题。第一，用法律上没有明确期限的宅基地使用权与具有固定期限的国有建设用地使用权进行置换存在法律上的障碍。第二，这些通过宅基地置换节余的建设用地指标在不征收为国有土地的情况下，土地使用权人使用期限以及土地收益分配问题必将成为法律上的难题。第三，置换实践中土地所有权人以宅基地使用权没有固定期限为由侵犯使用权人的现象增多，不利于使用权人的保护。如没有固定期限导致宅基地使用权的财产价值评估存在重大障碍。第四，土地开发权的归属问题，也即新增建设用地指标的支配权归属问题。

第2种观点： 法律分析：以下五类房屋会被拆除：1、房屋长期空置；2、非一户一宅；3、宅基地超占；4、无人居住房屋；5、进城落户居民的房屋。法律依据：《中华人民共和国民法典》第三百六十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第三百六十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》 第十一条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

第3种观点： 法律分析：宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限的集体土地使用权。宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有的处分权，即权利人有权自主利用该土地建造住房及其附属设施以及将房屋连同宅基地一同转让、出租。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地使用权的取得条件：农村村民符合下列条件之一的，可以申请宅基地：（一）因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；（二）外来人口落户本村，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；（三）因发生或者防御自然灾害，实施村庄和集镇规划以及进行（乡）镇村公共实施和公益事业，需要拆迁的；法律依据：《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级在充分尊重农村村愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡(镇)审核批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。